ANTES DE COMPRAR SEU USADO
A aquisição efetiva de um imóvel usado, após o efetivo aceite da proposta pelo proprietário, deve seguir alguns passos básicos:

1) Pagamento do sinal (em média 10% do valor da transação): Deve ocorrer somente por ocasião do Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra e, imprescindivelmente, mediante a apresentação e verificação no mínimo de:
a) Certidão da Matrícula expedida pelo Registro de Imóveis: nela você vai constatar se quem está lhe vendendo é de fato o proprietário do imóvel, além de verificar se sobre o mesmo não recai nenhum ônus ou gravame, como por exemplo uma hipoteca, uma penhora, um arresto, seqüestro, etc.
b) Consulta formal a um órgão de crédito confiável (como Serasa por exemplo) acerca da situação cadastral dos proprietários: havendo cheques sem fundos, ações de qualquer natureza ou outras restrições, o pagamento do sinal deverá ser postergado até a obtenção de todas as certidões que adiante sugerimos, tudo sob orientação do seu Consultor/Corretor Imobiliário e do Depto. Jurídico da empresa de comercialização.

Atenção:
• A consulta cadastral não lhe dá 100% de garantia de que não existem ações ou outras restrições em curso, mas lhe dá boa margem de segurança quanto à inexistência de tais feitos.

• O pagamento do sinal antes da apresentação de todas as certidões adiante sugeridas, tem uma finalidade prática de grande relevância: como existem certidões que podem demorar até 15 dias ou mais para se obter, os proprietários não vão garantir a venda do imóvel a você sem que um contrato inicial seja assinado e um sinal seja pago pois, caso contrário, além de estarem arcando com os custos das certidões sem nenhuma garantia da venda do imóvel para você, correriam o risco de sua eventual desistência no meio caminho, perdendo a chance de venderem o imóvel a outro.

• Feitos esses procedimentos, o instrumento particular a ser assinado deverá cuidar de estabelecer detalhadamente o preço, a forma de pagamento, juros e reajustes (se houverem), a posse e a escritura (quando ocorrerão), o rol de certidões a que os proprietários obrigam-se a apresentar, além de outros detalhes acertados na negociação (não deixe nada no campo verbal; o combinado precisa ser transcrito no contrato).

• A próxima parcela do preço a ser paga, seja ela pequena ou grande, deverá sempre estar vinculada à apresentação das certidões.

• Quais certidões devem ser exigidas e que precisam constar no contrato com prazo para apresentação:

Inerentes ao imóvel objeto da transação:
a) certidão de propriedade, vintenária, negativa de ônus e alienação do(s) imóvel(is);
b) certidão negativa de tributos municipais;
c) xerox autenticada da primeira face do carnê de IPTU do ano em curso e do anterior;
d) xerox autenticada do título aquisitivo;

Inerentes às pessoas dos Vendedores (do casal), quando pessoa(s) física(s):
a) certidão de distribuição de feitos cíveis, incluindo falência e concordata;
b) certidão de distribuição de execuções fiscais estaduais, municipais federais (3 fazendas);
c) certidão de distribuição de feitos relativos a tutela, curatela, interdição;
d) certidão de distribuição de protestos;
e)certidão de distribuição de feitos perante a Justiça Federal;
f) certidão de Tributos da Receita Federal;
g)xerox autenticada do RG e CIC; e
h)segunda via atualizada da certidão de casamento.

Importante: quando os vendedores (proprietários) tiverem domicílio em outro município que não o do imóvel, as certidões das letras “a”, “b”, “c” e “d” do item 5.2, precisarão ser extraídas junto às comarcas de situação do imóvel e de domicílio dos proprietários. Tratando-se de pessoa jurídica, seu Consultor Imobiliário e/ou o Depto. Jurídico da imobiliária saberão dar a orientação, caso a caso.

2) Quando apresentadas as certidões: você, com assessoria do seu Consultor/Corretor Imobiliário e do Depto. Jurídico da empresa de comercialização (ou, se preferir, de um Advogado independente contratado por você), irá analisar a existência de algum feito ou apontamento que possa comprometer a transação.

3) Havendo apontamentos, caberá aos proprietários apresentar Certidões de Objeto e Pé (no caso de ações judiciais), as quais irão mostrar se o objeto da ação pode ou não comprometer a transação, o pé, ou seja, a situação em que a mesma se encontra, ou até mesmo se o feito já se encontra arquivado, entre outras. Em se tratando de tributos apontados como não pagos, poderão os proprietários comprovar que já efetuaram a quitação, ou ainda, dependendo do valor pendente, as partes poderão ajustar que o comprador fará diretamente o pagamento, descontando o valor de alguma das parcelas do preço. Mais uma vez, cabe ao profissional lhe assessorar nessa análise.

Fique atento:
a) Assim que assinado o instrumento particular, leve-o de pronto para o competente registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis, se nenhum impedimento ou recomendação contrária desaconselhar que o faça.

b) Jamais aceite que da Escritura conste que “as partes dispensam as certidões...”. Deve constar, isto sim, que as certidões a que alude a Lei.... foram neste ato apresentadas e ficam arquivadas...”. É a sua garantia (mesmo que esteja tudo certo com as mesmas)!

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